بانک‌ها بازار مسکن را به آتش کشیدند؟
تقریبا تمام کارشناسان این گزاره را تایید می‌کنند که بانک‌ها یکی از مظنونین قطعی افزایش قیمت‌ها دربازارمسکن کشور هستند؛ چراکه آنان برای جبران ناترازی‌های خود وضمنا سرمایه گذاری، درعین داشتن نقدینگی اقدام به خرید انبوده واحدهای مسکونی درکشور کرده وبدین سان باعث برهم خوردن عرضه وتقاضا دراین بازار وافزایش قیمت‌ها می‌شوند.
اطلاعات نوشت: ورود بانک‌ها به بازارمسکن علی‌رغم ممنوعیت‌های صریح قانونی وبخشنامه‌های ابلاغی بانک مرکزی انجام شده است به گونه ای که اکنون بانک‌ها یکی از بزرگترین دارندگان مسکن والبته احتکارکنندگان آن به شمار می روند که حاضر به عرضه این واحدها به بازارهم نیستند.
به عنوان نمونه، بانک مرکزی درتاریخ 26 اسفند 1400 در بخشنامه صریحی هر نوع سرمایه گذاری بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیربانکی در زمینه املاک و مستغلات را ممنوع اعلام وتصریح کرد که با متخلفین برابر قوانین برخورد می شود.
بانک مرکزی دراین بخشنامه با اشاره به مفاد قانون پولی و بانکی کشور ازجمله بند (1) ماده (34) قانون مذکور و همچنين مفاد مواد (16) و (17) قانون رفع موانع توليد رقابت‌پذير و ارتقای نظام مالی کشور، ابلاغ کرد: هر نوع سرمایه‌گذاری بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیربانکی در زمینه املاک و مستغلات از جمله خريد زمين، خريد و ساخت مجتمع‌های تجاری، اداری، مسکونی و مراکز خرید به طرقی غیر از اعطای تسهیلات اعم از مستقيم توسط بانک‌يا مؤسسه اعتباری غیربانکی و يا غیرمستقیم از طريق شرکت‌های زیرمجموعه، ممنوع اعلام می‌شود. چنان‌چه بانک يا مؤسسه اعتباری غيربانکی از مفاد اين مصوبه تخلف کند، مشمول مجازات‌هاي مقرر در ماده (44) قانون پولي و بانکي کشور و ساير قوانين و مقررات ذي‌ربط می شود.»
اما علی رغم این ممنوعیت وبخشنامه‌های مشابه، شواهد نشان می دهد که بانک‌ها با ترفندهای گوناگون این بخشنامه‌ها را دور می زنند به گونه ای که به گفته سازمان امورمالیاتی کشور،بیشترین خانه‌های خالی – به میزان 12 هزار واحد- در مالکیت پنج بانک کشور است، به گونه ای که بانک مسکن با هشت هزار خانه خالی، بانک سپه با ۲ هزار و ۶۰۰ خانه خالی، بانک ملت با ۵۸۳ خانه خالی، بانک صادرات با ۲۷۸ خانه خالی و بانک پاسارگاد با ۱۸۱ بیشترین تعداد خانه‌های خالی را دارند.
این موضوع نشان می دهد بخشنامه های بانک مرکزی جلوی ملک داری بانک‌ها را نگرفته وباعث نشده است که آنها پایشان رااز این بازار بیماربیرون بکشند.
دراین باره، نایب رئیس اول اتحادیه املاک تهران می گوید : بانک ها به منظور جبران ناترازی خود اقدام به خرید و احتکار مسکن می کنند که این کار موجب افزایش قیمت مسکن ودستکاری آن می شود.
داوود بیگی‌نژاد با اشاره به اینکه بانک‌ها از سال ۱۴۰۰ شروع به خرید تعداد انبوهی واحدهای مسکونی کردند، می افزاید: اگر به صورت‌حساب مالی بانک‌ها در سال ۱۴۰۰ نگاه کنیم، متوجه خواهیم شد آنهافقط دراین سال حدود ۹۱ هزار میلیاردریال واحدهای مسکونی خریداری کردند و در مقابل میزان سود سپرده‌ای که به مردم می‌دادند از تورم عقب ماند. همچنین اگر سال ۱۴۰۰ را مورد بررسی قرار دهیم،می بینیم از میزان ساخت و ساز در کشور کاسته شده زیرا میزان تسهیلاتی که بانک‌ها باید به سازندگان مسکن برای تولید مسکن اعطا می‌کردند، متوقف شد و صرف خرید ملک توسط بانک‌ها شد.
وی ادامه می دهد: مشکلاتی که گریبان‌گیر دولت سیزدهم واکنون، دولت چهاردهم در حوزه مسکن می‌شود به علت روندی بود که بانک‌ها در سال ۱۴۰۰ پیش گرفته بودند و در آن مقطع زمانی تولید مسکن کاهش شدیدی در پی داشت که موجب شد امروزه شاهد کمبود تولید مسکن در کشور باشیم.
بیگی‌نژاد خاطرنشان می کند: زمانی که مردم به گرفتن تسهیلات به بانک‌ها روی می‌آورند یعنی می‌خواهند نیاز مصرفی خودشان را تأمین کنند در صورتی که بانک‌ها دید دیگری دارند و می‌خواهند سرمایه‌هایشان را به شکل کلان تأمین کنند و به جای اینکه وام دهند تا قانون جهش تولید مسکن اجرا شود، خودشان اقدام به خرید ملک آماده می‌کنند که قطعاً در آینده نه‌چندان دور این روند تأثیر منفی در پی خواهد داشت.
بازار سازی و دستکاری درقیمت ها
از سوی دیگر، کمال اطهاری کارشناس بازار مسکن می گوید : در تهران وکلانشهرها برخی بانک‌ها و موسسه‌های اقتصادی که در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کرده‌اند با معاملات صوری قیمت آپارتمان را بالا می‌برند.
وی اظهار می‌دارد: به عنوان مثال، بانک‌ها برای املاک نوساز خود در شمال تهران نرخ‌های نجومی تعیین می‌کنند؛ درحالی که این نرخ ها از متوسط قیمت منطقه بسیار بالاتر وگاه تا 300 درصد تفاوت دارد.لذا می توان گفت نوسانات قیمت در بازار مسکن از مسائل مربوط به اقتصاد کلان نشأت می‌گیرد. بنابراین در درون بخش مسکن نمی‌توان راهکاری برای حل مساله ارایه داد؛ مدیریت شهری هم با تغییر قوانین و تراکم‌فروشی به شهری شدن سرمایه روی آورده که آن هم ایجاد رانت است.
اطهاری می افزاید: بازار مسکن در ایران با معاملات صوری به بیماری هلندی مبتلا شده و این بخش نامولد دائما رشد می‌کند.دراین راستا، برخی موسسات مالی و بانک‌ها ۵۰ درصد سرمایه‌شان را به املاک و مستغلات اختصاص داده‌اندوحتی یکی از بانک‌ها ۸۰ درصد سرمایه خود را به بخش املاک آورده است. اینها به شکل صوری قیمت مسکن را بالا می‌برند؛ در حالی که معاملات مصرفی و واقعی مسکن پایین آمده است.
این اقتصاددان و پژوهشگراقتصادی با بیان اینکه بعضی موسسه ها و بانک‌ها از طریق معاملات صوری و افزایش قیمت املاک خود، شبه پول ایجاد می‌کنند،ادامه می دهد: به این ترتیب نقدینگی با شبه پول بالا می‌رود و منجر به رشد قیمت در بازارهای موازی می‌شود. لذا باید در چارچوب برنامه هفتم توسعه، اصلاحات ساختاری در بخش مسکن ایجاد شود.
وی تاکید می کند: شاید تا قبل از اینکه دچار شرایط موجود شویم، می‌شد بازار مسکن را به نوعی کنترل کرد. مثلا در برنامه چهارم توسعه، طرح جامع مسکن را اجرا می‌کردیم. اما سیاست‌ها بر این مبنا قرار گرفت که بخش مسکن، موتور توسعه است؛ در حالی که امروزه جهانی شدن دانش، موتور توسعه است.
این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه مناطق آزاد به محلی برای معاملات ملک و واردات خودرو تبدیل شده‌اند، تصریح می کند: برخی مناطق آزاد به جای اینکه سرمایه جذب کنند وکار تحقیق و توسعه انجام دهند به خرید و فروش املاک روی آورده‌اند و توزیع رانت می‌کنند. بخشی از نیروی کار تحصیل‌کرده می‌تواند در مناطق آزاد فعالیت کند اما این مناطق بستر اشتغال آنها را ایجاد نمی‌کند.
وی تاکید می کند: افراد و بانک هایی که در املاک و مستغلات شمال و غرب تهران سرمایه‌گذاری کرده‌اند جلوی اعمال مالیات بر خانه‌های خالی را گرفته‌اند و می‌بینیم که این قانون خوب هنوز نتوانسته اثر ملموسی بر بازارمسکن بگذارد وباعث افزایش عرضه شود. مطمئنا موضوع مالیات بر خانه‌های لوکس را هم با چالش مواجه خواهند کردواین نوع مالیات هم راه به جایی نخواهد برد.
به گفته اطهاری، درحالی که حدود ۶۰ درصد معاملات در واحدهای مسکونی با سن بنای بیش از ۱۰ سال انجام می‌شود،پس سوال این است که قیمت مسکن برای چه در خانه‌های نوساز بالا می‌رود؛ آن هم وقتی متقاضی واقعی قدرت خرید ندارد؟ این موضوع نشان می دهد که اولا قیمت سازی صوری ودستکاری قیمت ها توسط بانک‌ها به عنوان دارندگان نقدینگی ، بالاست وثانیا بخش زیادی از معاملات فعلی مسکن هم صوری است چرا که قیمت ها طوری است که مردم دستشان به 10 متر از املاک مسکونی هم نمی رسد.
وی تصریح می کند: به نظر من راه حل این است که بانک مرکزی بااستفاده از ابزارهایش به جنگ حضور بی ضابطه بانک‌ها دربازارمسکن برود؛ چراکه کار از بخشنامه وتهدیدگذشته وباید با ابزار قهری بانک‌ها را مجبور کرد که سرمایه‌هایشان را از دلالی مسکن خارج کرده وبه گردش بیندازند.
