اجاره نشین‌ها با جیب‌های خالی در بازار مسکن رفت و آمد می‌کنند
دولت در بازار مسکن امکانی برای دخالت و تعیین قیمت ندارد و آنچه تاکنون درباره تعیین نرخ به‌خصوص اجاره‌بها در تهران و کلان‌شهرها توسط دولتمردان مختلف بیان‌شده به ارائه راهکاری که به نفع مستأجران باشد منجر نشده است.
مینا حیدری خبرنگار اطلاعات نوشت: فشار تقاضا و کاهش عرضه سبب شده است مستأجران از قیمت‌ها تبعیت کنند و چاره‌ای جز این ندارند.
همزمان با نزدیک شدن به زمان جابه‌جایی و فصل نقل‌وانتقال مستأجران، دولت بر تدابیر مختلفی که از سال گذشته برای این بازار در نظر گرفته بود تأکید کرده است.
یکی از این برنامه‌ها طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بهاست که از سال گذشته در مجلس مطرح و چندی پیش از سوی کمیسیون عمران مجلس و با همکاری وزارت راه و شهرسازی تدوین شد؛ طرحی که با تأیید شورای نگهبان به قانون تبدیل شده و از تابستان 1403 اجرا خواهد شد. این قانون حوزه‌های مختلف بازار مسکن را در برمی‌گیرد و هدف نهایی آن، نظارت بر اجرای قوانین بالادستی برای ساماندهی بازار و جلوگیری از التهاب این بازار تحت‌تأثیر عوامل داخلی و خارجی بازار مسکن است.
این طرح از سال گذشته در رفت‌وآمد بین مجلس و شورای نگهبان بود اما ایرادات و ابهاماتی در آن وجود داشت که رفع شد.
«تجارت نیوز» با ارائه آماری در این زمینه نوشت بر اساس این قانون، سقف اجاره‌بها بر اساس نرخ تورم استان‌ها تعیین می‌شود. آخرین گزارش مرکز آمار از نرخ تورم سالانه کالاها و خدمات مصرفی خانوارهای کشور به تفکیک استان‌ها در اردیبهشت‌ماه ۱۴۰۳ نشان می‌دهد سیستان و بلوچستان با نرخ تورم ۲۹.۸ درصدی، کمترین تورم و استان یزد با نرخ تورم ۴۳.۶ درصد بیشترین تورم را دارد. پس از یزد، استان اصفهان با نرخ تورم ۴۲.۱ درصد دومین استان پر تورم است.
در این میان استان تهران به‌عنوان استان رهبر بازار مسکن، نرخ تورم ۳۴ درصدی دارد و میانگین نرخ تورم سالانه کل کشور در اردیبهشت ۳۷ درصد بوده است. نرخ تورم سالانه در استان پرجمعیت فارس نیز همین عدد ۳۷ درصد را نشان می‌دهد.
قانونی که وحدت رویه ندارد
فرهاد بیضایی، کارشناس و تحلیلگر اقتصاد و بازار مسکن در این زمینه می‌گوید: اولین ضعف قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها عدم وحدت رویه در اجراست و این روند نتیجه مشخص و یکسان نخواهد داشت؛ زیرا مطابق قانون جدید، تعیین سقف اجاره‌بها در اختیار استانداران است و در هر استان با توجه به میزان تورم آن استان تعیین می‌شود.
مثلا اگر استان هرمزگان را در نظر بگیرید، میزان تورمی که در شهر بندرعباس به دلیل سطح تقاضا برای اجاره مسکن وجود دارد با میزان تورم در جاسک و بندرلنگه متفاوت است. البته میزان تورم در سراسر کشور یکسان نیست و راهکار جغرافیایی برای این موضوع اتخاذ شده است اما این رویکرد، چالش‌های فراوانی ایجاد می‌کند.
بیضایی تأکید می‌کند: این سیاست یکباره و به‌نوعی به‌عنوان تنها راهکاری که در کوتاه‌مدت به فکر مسئولان اقتصادی رسید، در دستور کار قرار گرفت و از طریق سران سه قوه مصوب شد ولی در حال حاضر در بازار اجاره موردتوجه قرار نگرفته است. دولت هیچ راهکار و چاره‌ای جز اجرای این سیاست نداشت اما این بدان معنی نیست که این سیاست، کارآمدی مناسبی دارد.
با توجه به این که بازار مسکن، بازار کاملا متکثری است دولت در چنین بازاری امکانی برای دخالت و تعیین قیمت ندارد و آنچه تاکنون درباره تعیین نرخ به‌خصوص اجاره‌بها در تهران و کلان‌شهرها توسط دولتمردان مختلف بیان‌شده به ارائه راهکاری که به نفع مستأجران باشد منجر نشده است.
او می‌افزاید: میزان تورم مرکز هر استان با شهرهای کوچک اطرافش که جمعیت کمی دارند و تقاضا برای اجاره مسکن در آن‌ها کم است قطعا متفاوت خواهد بود و این شهرها میزان تورم پایین‌تری نسبت به مرکز استان دارند؛ مثلا تورم مسکن در استان هرمزگان 25 درصد است و در نظر گرفتن این میزان برای تمامی استان سبب می‌شود تورم بیشتری به شهرهای کوچک‌تر تحمیل شود و شهرهای بزرگ‌تر تورم کمتری داشته باشند. از آن طرف، اگر ملاک قیمت‌گذاری بر اساس کمترین قیمت در استان باشد در حق موجرین مرکز استان یا شهرهای بزرگ‌تر اجحاف می‌شود.
مسائل ویژه و قانون‌گذاری دستوری
آقای بیضایی می‌گوید: برخی استان‌ها و مراکز استان کشور هم می‌توانند مسائل موردی داشته باشند؛ مثلا در شهر عسلویه، میزان تقاضا برای اجاره مسکن بیشتر از شهر بوشهر است و همین افزایش تقاضا منجر به افزایش قیمت اجاره‌بها و افزایش قیمت مسکن در عسلویه شده است. در اینجا مشخص نیست که چه باید کرد و حتی در یک شهر هم مسائل مختلفی مانند نوع منطقه، سن بنا، نوع بنا و ... در قیمت‌گذاری‌ها دخیل است.
این کارشناس حوزه مسکن ادامه می‌دهد: عده‌ای بر این باورند که مسکن هم مانند کالاست و ازآنجایی‌که می‌توانیم کالاها را قیمت‌گذاری و قیمت مصرف‌کننده را روی آن‌ها درج کنیم و قیمت تولیدکننده را تشخیص دهیم در مسکن هم باید همین اتفاق رخ دهد. اما آن‌ها به این مسأله توجه نمی‌کنند که کالاهای دیگر از جنس همگن هستند و مسکن کالایی ناهمگن است. برای حل این مسأله، قیمت‌گذاری دستوری پیشنهاد شده است اما این راهکار هم نمی‌تواند به‌درستی انجام شود.
فرض کنید یک ساختمان آسانسور نداشته باشد، درنتیجه قیمت اجاره طبقه اول آن با طبقه چهارمش تفاوت خواهد داشت و حتی ممکن است آن واحد تا مدت‌ها اجاره نشود یا اجاره آن بسیار پایین‌تر باشد ولی اگر همین ساختمان آسانسور داشته باشد قیمت طبقه اول ارزان‌تر و طبقه چهارم گران‌تر است و این مسأله به دلیل ناهمگنی کالای مسکن است.
او می‌افزاید: وقتی‌که با کالای ناهمگن سروکار دارید نمی‌توانید با قیمت‌گذاری دستوری به نتیجه برسید و آن کالا را قیمت‌گذاری کنید یا افزایش قیمت داشته باشید. در سال‌های گذشته افزایش اجاره‌بها به‌صورت کشوری انجام می‌شد و نتیجه آن هم مشخص بود که باعث بروز تورم در مناطقی که تورم کمتری داشتند می‌شد. در شهرهایی که افزایش قیمت و تورم در آن‌ها بیش از رقم ابلاغی و اعمالی بود بازار به آن اعتنا نمی‌کرد؛ مثلا اگر قرار بود قیمت‌ها 25 درصد در کل کشور افزایش یابد، بازار زیر بار این قیمت‌گذاری نمی‌رفت و در برخی بخش‌ها افزایش قیمت تا حدود 80 درصد انجام می‌شد.
سیاست انحرافی و گمراه‌کننده
آقای بیضایی ادامه می‌دهد: به‌هرحال در شرایط فعلی بازار مسکن، موجران می‌توانند نظرشان را به مستأجران تحمیل کنند. فشار تقاضا و کاهش عرضه سبب شده مستأجران از قیمت‌ها تبعیت کنند و نهایتا قیمت‌گذاری دستوری به نفع مستأجران نیست. این شیوه در بسیاری از شهرها و مناطق، منجر به افزایش قیمت می‌شود اما هرگز سبب کنترل و کاهش قیمت نخواهد شد. زیرا موجران خانه خود را به قیمتی که دولت می‌گوید نمی‌فروشند و اجاره نمی‌دهند؛ یعنی وزارت راه و شهرسازی نمی‌تواند مردم را مجبور کند که با این قیمت باید خانه خود را بفروشید یا اجاره دهید.
سیاست تعیین سقف اجاره‌بها یک سیاست گمراه‌کننده و انحرافی است و برای بهبود شرایط بازار مسکن کشور باید به دنبال اقداماتی باشیم که ضمن بهبود کارآمدی، به خانه‌دار شدن بخش بیشتری از مردم منجر می‌شود.
این کارشناس حوزه مسکن می‌گوید: دولت‌ها نمی‌توانند قیمت مسکن را ثابت نگه دارند، زیرا این قیمت به متغیرهای گوناگونی وابسته است و از آن تأثیر می‌گیرد؛ مثلا در سال 2004 رکود کم‌سابقه‌ای در دبی اتفاق افتاد و همین امر منجر به افزایش قیمت مسکن در لندن شد، زیرا سرمایه‌گذاران از دبی خارج شدند و در لندن سرمایه‌گذاری کردند و دولت انگلستان در آن زمان نتوانست قیمت‌ها را کنترل کند. پس از این تجربه، دولت با کنترل حجم نقدینگی و افزایش نرخ مالیات عایدی سرمایه تلاش کرد تا سوداگری در بازار املاک لندن را کاهش دهد و این واکنش‌ها نسبت به افزایش قیمت مسکن جزو تجارب بشری است که برای مشکلات چاره‌ای اندیشیده است.
آقای بیضایی ادامه می‌دهد: در ایالات‌متحده نیز در مواقعی که تورم افزایش می‌یابد بازار مسکن به‌هیچ‌وجه از قیمت‌گذاری دستوری تبعیت نمی‌کند. در چنین شرایطی هیچ بازاری از دستورها تبعیت نخواهد کرد و هیچ منطق اقتصادی وجود ندارد که سبب شود این اتفاق رخ دهد. زمانی که تقاضای سرمایه افزایش می‌یابد تورم نیز در کشورها افزایش خواهد یافت و در چنین شرایطی دولت‌ها در قیمت‌گذاری ناتوان خواهند بود و سیاست‌های قیمت‌گذاری دستوری منجر به شکست خواهد شد.
در تمامی کشورهایی که تورم بالا و متغیر دارند و نمی‌توانند ثبات اقتصادی ایجاد کنند عموما قیمت‌گذاری غیرقابل انجام و در حوزه مسکن نیز امری نشدنی است؛ حتی در کشورهایی که تورم‌های بالای 7 یا 8 درصد را تجربه کرده‌اند نیز انجام قیمت‌گذاری دستوری میسر نیست.
