زهره گردان - اطلاعات| اخیرا رئیس شرکت سرمایه‌گذاری مسکن در نشستی با اصحاب رسانه از فروش متری مسکن با روش‌های نوین خبر داده و گفته است که با روش‌های جدید مالی مانند فروش متری و توکنایز کردن(تبدیل دارایی‌ها به واحدهای دیجیتال)، ساخت و ساز مسکن را تسهیل خواهیم کرد.
به گفته وی، ایراد فقهی فروش متری که از سوی شورای فقهی بورس گرفته شده بود نیز برطرف شده است و افراد می‌توانند به صورت متری ملک بخرند، این در حالی است که حسین جنتی، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران هشدار داده که سکوهای فروش متری مسکن، غیرقانونی است و شهروندان نباید فریب کلاهبردارانی را بخورند که در حوزه فروش مسکن از هر شگردی به منظور سوءاستفاده از شهروندان بهره می‌برند.
داستان فروش متری مسکن چیست و آیا اجرای این طرح، راهی به سوی نجات از تورم بازار مسکن خواهد بود یا ورود به یک بحران جدید؟
مالکیت به متر
در حال حاضر، فروش متری ملک به سه روش انجام می‌شود: فروش متری مسکن توسط سازندگان، فروش متری مسکن در پلتفرم‌های اینترنتی و فروش متری مسکن در بورس.
به گفته حامیان این طرح، فروش متری مسکن، راهکاری برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با پول کم محسوب می‌شود. آن‌ها می‌گویند که شما می‌توانید با پول یک متر یا حتی کمتر، وارد بازار مسکن شوید و در آن سرمایه‌گذاری کنید. علاوه بر آن در این روش، قدرت نقدشوندگی بیشتر است.
با توجه به این که برای خرید یک متر از یک ملک به سرمایه زیادی نیاز نیست، شما سریع‌تر می‌توانید سرمایه‌گذاری خود را به پول نقد تبدیل کنید و با این روش نه‌تنها از بازار مسکن جا نمی‌مانید، بلکه سود جذاب آن را هم به دست می‌آورید اما آیا در عمل، خرید ملک به این صورت، شدنی است؟
حسین راغفر، استاد اقتصاد و عضو هیأت علمی دانشگاه الزهرا در واکاوی موضوع می‌گوید: اجرای این طرح صرفا تلاشی آشکار از سوی مافیای مسکن برای خروج از رکود موجود در این بازار است و در عمل شدنی نیست.
متولیان این طرح ادعا می‌کنند که سرمایه‌های کوچک مردم از طریق خرید متری مسکن، جذب بازار می‌شود. برای مثال، فرض کنید فردی سرمایه‌ای اندک دارد و قصد دارد ارزش پول خود را حفظ کند.
او می‌تواند ۱۰ متر از یک آپارتمان ۱۰۰ متری را خریداری کند، اما اینجا پرسشی مطرح می‌شود، این که مصرف‌کننده واقعی چه کسی خواهد بود؟ این طرح به دلیل مشارکت چندین نفر در مالکیت، ابهاماتی ایجاد می‌کند. به عنوان مثال، اگر پنج نفر در خرید یک واحد شراکت داشته باشند هنگام فروش، خریدار باید با تمام شرکا مذاکره کند که این فرآیند می‌تواند بسیار پیچیده باشد.
از سوی دیگر، ممکن است مالکان تصمیم بگیرند ملک را اجاره دهند و سهم اجاره هر فرد متناسب با متراژش باشد، اما اگر یکی از مالکان با اجاره دادن موافقت نکند، هم بهره‌برداری از ملک متوقف می‌شود و هم ارزش آن به مرور زمان مستهلک خواهد شد.
اجرای این طرح، با وجود چنین چالش‌هایی، بسیار پرریسک و بحران‌آفرین است و پیامدهای جدی و جبران‌ناپذیری برای اقتصاد کشور به همراه دارد. همچنین، این طرح با شعار سال که بر «سرمایه‌گذاری برای تولید» تأکید دارد، در تضاد است؛ چراکه هدف از آن تنها عرضه و فروش املاک موجود است نه تولید مسکن جدید.
بحران جهانی
راغفر، اقتصاددان برجسته ایرانی معتقد است که هم‌اکنون بحران مسکن به یک مسأله جهانی بدل شده است. وی می‌گوید: در کشورهای غربی به ویژه آمریکا، بسیاری از مردم قادر به خرید مسکن نیستند و موضوع اجاره، جایگزین آن شده است، با این حال اجاره نیز با چالش‌های فراوانی روبه‌روست. برخی افراد به دلیل افزایش هزینه‌های زندگی، مجبور به اقامت در خودروهای خود شده‌اند و برای مصارف عمومی نظیر نظافت و بهداشت به پارک‌ها و مراکز ورزشی مراجعه می‌کنند. دلیل اصلی این بحران هم واگذاری مسئولیت تهیه مسکن به بازار توسط دولت‌هاست. منتفعان بزرگ اقتصادی مانع از اصلاح این وضعیت می‌شوند.
در ایران نیز شرایط مشابهی وجود دارد. تخمین زده می‌شود که حدود ۲۰۰ میلیارد دلار مسکن خالی در تهران موجود است که این منابع ارزشمند ملی بدون استفاده باقی مانده‌اند. در چنین شرایطی، مافیای مسکن تنها به حفظ منافع خود فکر می‌کند و رکود در بازار مسکن با افزایش حجم خانه‌های خالی روزبه‌روز عمیق‌تر می‌شود.
پیش‌بینی بازار مسکن
راغفر، دانش‌آموخته اقتصاد از دانشگاه اسکس انگلستان پیش‌بینی می‌کند که قیمت مسکن در سال جاری افزایش خواهد یافت و رکود عمیق‌تر می‌شود. او معتقد است که افزایش نرخ دلار، کاهش تقاضا برای ساخت‌وساز را به همراه خواهد داشت و سازندگان یا باید به نیازهای واقعی مردم پاسخ دهند که شامل ساخت واحدهای کوچک و ساده است یا باید با رکودی طولانی‌تر روبه‌رو شوند.
این استاد دانشگاه توضیح می‌دهد که اقتصاد رهاشده ایران، موجب افزایش قیمت کالاهای اساسی از همان ابتدای سال شده اما این افزایش قیمت هنوز بر مصالح ساختمانی و دستمزد نیروی کار اثر نگذاشته است، قطعا بعد از ورود کالاهای مصرفی با دلار ۱۰۰ هزار تومانی، شاهد تورم جدیدی در حوزه مسکن خواهیم بود و سازندگان دیگر حاضر نمی‌شوند خانه‌های خود را به قیمت پارسال بفروشند.
وی تأکید می‌کند که با افزایش سرسام آور قیمت مسکن، بسیاری از مردم حتی توان اجاره مسکن را نخواهند داشت و در آینده شاهد افزایش پدیده کانکس‌نشینی خواهیم بود. ادامه این روند، سبک زندگی در کلان‌شهرها را تغییر خواهد داد و بحران مسکن را تشدید خواهد کرد، مگر آن‌که دولتمردان چاره‌ای اساسی برای حل مشکل بیندیشند.
قوطی‌های ۲۵ متری
راغفر، پژوهشگر حوزه فقر و رفاه اجتماعی در واکنش به ایده ساخت میکرو آپارتمان‌های ۲۵ متری می‌گوید: چنین طرح‌هایی مناسب کشورهایی مانند ژاپن و کره جنوبی است که با محدودیت زمین مواجهند، اما در ایران چنین محدودیتی وجود ندارد. کشور ما پهنه گسترده‌ای دارد، فقط موضوع این است که ساخت وساز در تهران باید در اولویت آخر قرار گیرد و در این میان لازم است به ساختمان‌سازی در مناطقی چون حاشیه خلیج‌فارس و دریای عمان که قابلیت توسعه اقتصادی دارند توجه شود؛ البته مشروط بر انتقال صنایع آب‌بر به این مناطق.
وی معتقد است که بحران مسکن در حال حاضر، تبعات سیاسی گسترده‌ای به همراه دارد که یکی از پیامدهای آن، افزایش مهاجرت است.
در عین حال، این استاد دانشگاه اشاره می‌کند که در شرایط اقتصادی فعلی، حتی خرید مسکن‌های ۲۵ متری برای بسیاری از جوانان در تهران امکان‌پذیر نیست. با میانگین قیمت ۸۰ میلیون تومان برای هر متر مربع، یک فرد باید حدود دو میلیارد تومان سرمایه داشته باشد تا چنین آپارتمانی را خریداری کند. از طرف دیگر بر اساس استانداردها، برای هر نفر باید ۳۰ تا ۳۵ متر فضای زندگی در نظر گرفته شود، بنابراین یک واحد مناسب برای آغاز زندگی یک زوج، ۶۰ تا ۷۰ متر است.
ساخت خانه‌هایی با این متراژ شاید از طرف افراد مجرد و سالمند مورد استقبال قرار گیرد، اما قطعا با سیاست‌های تشکیل خانواده و توسعه جمعیت در تضاد است.
تکرار تجربه موفق
راغفر، استاد اقتصاد در پاسخ به پرسشی درباره راهکارهای خروج از بحران مسکن، بازگشت به قانون اساسی و تعهد دولت به تأمین سرپناه برای شهروندان را پیشنهاد می‌کند. او تأکید دارد که تجربه موفق دهه اول انقلاب می‌تواند راهگشا باشد. در آن زمان، دولت‌ها با تأمین زمین و مصالح ارزان‌قیمت، امکان ساخت میلیون‌ها واحد مسکونی را برای مصرف‌کنندگان فراهم کردند.
او هشدار می‌دهد که امروزه ساخت‌وسازها عمدتا با هدف سرمایه‌گذاری و سوداگری انجام می‌شود و نتیجه آن، ایجاد ساختمان‌هایی است که به مرور زمان مستهلک خواهند شد، مثل ساختمان‌هایی که در کیش ساخته می‌شود. راغفر بر این باور است که حل بحران مسکن بدون حل مسائل اساسی مانند مهار تورم و اصلاح نظام بانکی و مالیاتی، امکان‌پذیر نیست و هر اقدام دیگری در این زمینه محکوم به شکست خواهد بود.
کلام آخر
بحران مسکن، همچنان چالشی اساسی برای مردم و دولت است و تأثیرات عمیق آن به ویژه بر زندگی مستأجران نمی‌تواند نادیده گرفته شود. در چنین شرایطی، حمایت هدفمند از اجاره‌نشین‌ها قطعا نقشی حیاتی در جلوگیری از سقوط این قشر به دام فقر ایفا می‌کند. این حمایت باید شامل تسهیلات قانونی و اقتصادی باشد تا امنیت مالی و روانی اجاره‌نشین‌ها را تضمین و به حفظ کرامت انسانی و کیفیت زندگی آن‌ها کمک کند. تا زمانی که این بحران به طور کامل حل شود، این اقدامات می‌تواند به عنوان راه‌حلی عملی برای کاهش فشار اقتصادی بر خانواده‌ها عمل کند و به ایجاد یک جامعه پایدار و عدالت‌محور یاری رساند.
