در صورتی که آگاهی کاملی در زمینه پیش خرید آپارتمان ندارید احتمالاً با چالش‌های مختلفی مثل عدم تعهد فروشنده و عدم تحویل به موقع ملک، مشکلات انتقال سند، نگرفتن مجوز پایان کار و ساخت و سازهای غیرقانونی روبرو می‌شوید، بنابراین برای پیشگیری از چنین دردسرهایی، رعایت دقیق نکات پیش خرید آپارتمان در شزوما به شما کمک می‌کند تا بتوانید آپارتمان مناسب و شیک خود را به راحتی خریداری کنید. در دنباله این مطلب به ۵ مورد از نکات پیش خرید آپارتمان و خرید آپارتمان قبرس شمالی اشاره خواهیم کرد.
تنظیم و عقد قرارداد پیش‌خرید آپارتمان
پیش خرید آپارتمان و پیش خرید ملک در قبرس شمالی به این مفهوم است که یک سرمایه‌گذار ملک، هزینه احداث یک یا چند واحد آپارتمان را در دوره‌های زمانی مشخص یا بلافاصله طی یک قرارداد حقوقی در موعد مقرر پرداخت می‌کند و صاحب و مالک آپارتمان می‌شود.
تنظیم و عقد قرارداد حقوقی یکی از اصلی‌ترین نکات پیش‌خرید آپارتمان و ملک است. اولین قدم بررسی و تحقیقات درباره هویت فروشنده است.
در صورتی که فروشنده ملک خودش سازنده آپارتمان باشد باید سوابق، حسن شهرت و اعتبار او از طریق کارشناسان املاک منطقه و مالکان پروژه های قبلی ارزیابی شود و همچنین از او بخواهید که قرارداد مشارکت با مالک اصلی ملک را به شما نشان بدهد تا آن را با دقت مطالعه کنید.
معمولاً در قرارداد مشارکت، سازنده تا اتمام کار پروژه حق فروش آن را ندارد. به هرحال کسب موافقت و امضای مالک اصلی لازم و ضروری است.
پس از حصول اطمینان درباره هویت مالک، نوبت به تنظیم و عقد قرارداد به لحاظ قانونی و حقوقی می‌رسد. قرارداد پیش‌فروش ساختمان مطابق با قوانین و مقررات ثبتی انجام می‌شود. از آنجایی که مراحل ساخت و ساز آپارتمان تکمیل نشده است، تنظیم و عقد قرارداد جامع و کامل از نظر قانونی، ریسک سرمایه‌گذاری را به حداقل ممکن می‌رساند و در صورت بروز هر گونه اختلاف، طرفین معامله با استناد به قرارداد تنظیم شده می‌توانند حقوق از دست رفته خود را مطالبه کنند.
عقد هر نوع قراردادی شرایط خاص خودش را دارد و باید تک‌تک آن‌ها را به‌جا آورید تا دچار مخمصه نشوید. مهم‌ترین شرایط قرارداد پیش خرید آپارتمان به شرح زیر است:
1- بر اساس ماده 22 قانون پیش فروش آپارتمان، فروشنده باید پروانه ساخت ساختمان را از شهرداری اخذ کند.
2- هریک از واحدهای پیش خرید، شناسنامه مستقلی دارند، بنابراین باید تمامی جزئیات و مشخصات کامل مانند امکانات، مصالح مصرفی و سایر توابع ساختمان در آن ذکر شود.
3- فروشنده برای فروش واحدهای در حال احداث باید نسبت به آگهی پیش فروش آپارتمان اقدام کند و برای درج آگهی نیز از مراجع ذی‌صلاح مجوز رسمی بگیرد.
4- رعایت شرایط و ضوابط کلی قرارداد از سوی طرفین معامله الزامی است. قصد و رضایت طرفین، اهلیت آن‌ها، مشخص کردن موضوع معامله و مشروع بودن آن مطابق ماده 190 قانون مدنی از جمله مواردی هستند که صحت قرارداد را تکمیل می‌کنند.
توصیه می‌شود که نکات طلایی پیش فروش آپارتمان و همچنین نمونه‌های قرارداد مربوط به پیش خرید آپارتمان را در اینترنت مطالعه کنید و قرارداد را در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسانید.
مشخصات و ملحقات واحد آپارتمانی
ذکر مشخصات دقیق و جزئیات ریز مربوط به واحد آپارتمانی در قرارداد، یکی دیگر از نکات پیش خرید آپارتمان است که باید به آن توجه کنید. این مشخصات عبارت‌اند از:
- مساحت و متراژ، مشاعات
- طبقه و واحد
- شماره ثبت ملک
- تعداد اتاق خواب ها و فضاهای بیرونی مثل بالکن
- انشعابات آب و برق و گاز، تلفن
- پارکینگ و انباری و سایر توابع ساختمان
امکانات و تاسیسات واحد آپارتمانی
در یک ساختمان امکانات مختلفی وجود دارد که قبل از تحویل آپارتمان خود باید هر یک از آن‌ها را در نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان قید کنید. کمد دیواری، مصالح مصرفی مثل رنگ و نقاشی داخل ساختمان، شیرآلات، سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی، سیم کشی، دستگیره‌ها، درب ورودی و اتاق‌ها، کولر، کابینت آسانسور و سرویس بهداشتی و حمام از جمله امکانات یک آپارتمان به شمار می‌رود.
معمولاً بر اساس سلیقه سرمایه‌گذار و .. برخی از امکانات ساختمان با توافق طرفین در قرارداد قید نمی‌شود و بعضاً واحد آپارتمان کلید نخورده بدون در نظر گرفتن کابینت‌ها، نقاشی ساختمان، شیرآلات و غیره به خریدار تحویل می‌شود.
تفاوت قیمت پیش خرید آپارتمان
ثمن معامله یا قیمت پیش خرید آپارتمان مقدار پولی و مالی است که میان طرفین معامله خرید و فروش بابت قیمت خرید آپارتمان نیمه تمام از سوی خریدار به فروشنده منتقل می‌شود. تفاوت قیمت ساختمان بسته به نوع قرارداد، قیمت کلی آپارتمان، نحوه پرداخت، تعداد اقساط آپارتمان و زمان تحویل، متغیر است و محتوای قرارداد بر تغییرات قیمتی ملک تأثیر می‌گذارد.
ثبت جزئیات دقیق و ریز ثمن معامله در قرارداد بسیار مهم است. نحوه پرداخت به دو صورت علی‌الحساب و قطعی در قرارداد قید می‌شود، اما از آنجا که موضوع معامله قرارداد واحد آپارتمان در حال ساخت است و تکمیل نشده است، بهترین حالت این است که خریدار قسمتی از مبلغ قرارداد را به صورت اقساطی بر مبنای پیشرفت کار و در مراحل مختلف ساخت و ساز با ذکر تاریخ در قرارداد پرداخت کند.
پیش بینی شرایط ساخت و ساز در چند ماه آینده مهم است، زیرا عوامل تأثیرگذار بر افزایش قیمت مسکن مانند نرخ دلار، تورم و رکود بازار مسکن باعث ایجاد تغییرات قیمتی ساختمان نیز می‌شود و از طرفی زمان پرداخت قسط‌ها و نزدیک بودن موعد پرداخت به زمان تحویل ملک بر روی محاسبات قیمت نهایی نیز کارساز است. به همین دلیل باید بخشی از قرارداد را به بروز مشکلات و اختلافات اختصاص دهید.
به‌عنوان‌مثال درصورتی‌که سرمایه‌گذار اقساط را سر موعد پرداخت نکند، فروشنده نیز می‌تواند قرارداد را فسخ کند یا بابت هر یک از روزهایی که پرداخت اقساط عقب افتاده است مبلغی به عنوان خسارت تعیین شود و حتی تحویل ملک را به تعویق بیندازد.
معمولاً پرداخت قسمتی از مبلغ قرارداد هنگام تنظیم سند رسمی در دفترخانه صورت می‌گیرد. گاها دیده شده است که فروشنده به دلایل مختلفی نسبت به انتقال سند رسمی به خریدار تعلل و قصور می‌کند. در این صورت برای اینکه سرمایه‌گذار خسارت و زیان نبیند، کارشناسان توصیه می‌کنند که مابه‌التفاوت قیمت ملک قولنامه‌ای (آپارتمانی که هنوز برای آن سند صادر نشده است) و ملک سنددار در زمان تنظیم سند آپارتمان باقی بماند.
پیگیری مستمر سرمایه‌گذار از فرآیند ساخت پروژه
یکی دیگر از نکات پیش خرید آپارتمان پیگیری مداوم از سوی خریدار است. یک‌سری عوامل کلیدی وجود دارند که معمولاً پروژه ساخت و ساز را به تأخیر می‌اندازند در نتیجه سازنده نیز آپارتمان را دیرتر به شما تحویل می‌دهد.
از جمله عوامل عدم تحویل به موقع آپارتمان می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:
1- مشکلات مربوط به مجوزها
2- مشکلات مالی پیش‌بینی‌نشده
3- مشکلات تأمین مصالح ساختمانی
با آگاهی به موارد فوق‌الذکر توصیه می‌شود به طور منظم و مستمر روند پیشرفت ساخت پروژه را در هر مرحله از پیمانکاران و سازندگان پرس و جو کنید و در صورت لزوم از آن بازدید کنید.
آکادمی شزوما
شرکت شزوما با ارائه برنامه‌ها و منابع غنی و ارزشمند یادگیری و همچنین محیا کردن شرایط ایمن، به شما در سرمایه‌گذاری املاک کمک می‌کند تا با خاطر آسوده، سرمایه‌گذاری‌های موفقی داشته باشید.
منابع و خدمات شرکت شزوما می‌توان به آموزش رایگان سرمایه‌گذاری، کتاب‌های سرمایه‌گذاری املاک، آموزش دوره هفت روش سرمایه‌گذاری، مشاوره رایگان در زمینه ارز و مشاوره رایگان در حوزه ملک با کارشناسان مجرب شزوما اشاره کرد.
برای اطلاعات بیشتر از نکات پیش خرید آپارتمان در شزوما، با شماره 09211862906 تماس حاصل فرمایید یا به سایت www.shezooma.com مراجعه کنید.
