اطلاعات نوشت: البته این نخستین سال نیست که مسکن دغدغه بزرگ خانوارهای ایرانی است وحتما آخرین سال هم نخواهد بود.اما موضوع این است که افزایش نرخ تورم درکنار کاهش تولید مسکن درسال های اخیر واحتمالا امسال، قیمت خرید واجاره را به نحو بی سابقه ای؛ بخصوص در کلانشهرها والبته تهران بزرگ، افزایش داده ومی دهد.

براساس گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اسفندماه سال 1402 که توسط اداره بررسی ها وسیاست های اقتصادی بانک مرکزی وبه عنوان تازه ترین گزارش مسکنی منتشر شده است،بازار مسکن دچار رکود تورمی رو به افزایش است. یعنی از یک سو آمار معاملات کاهش یافته واز سوی دیگر قیمت ها افزایش یافته است.

با توجه به اینکه بازارمسکن تهران به نوعی نماد بازارمسکن کشور محسوب شده وفعل وانفعالات آن سمبل والگوی بازار سایر شهرها قرارمی گیرد، تاحدی می توان داده های این گزارش بانک مرکزی را به کل کشور تعمیم داد.

بر اساس اين گزارش،در اسفندماه سال 1402 ،تعداد آپارتمان هاي مسکوني معامله شده در شهر تهران به 2/6 هزار واحد مسکوني رسيد که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل از آن به ترتيب 1/0 و 4/6 درصد کاهش نشان مي دهد.

همچنین در این ماه، متوسط قيمت خريد و فروش يک متر مربع زيربناي واحد مسکوني معامله شده از طريقبنگاههاي معاملات ملکي شهر تهران 4/814 ميليون ريال بود که که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل از آن به ترتيب 8/3 و 8/24 درصد افزايش نشان مي دهد.

گزارش بانک مرکزی درباره تحولات اجاره بهاي مسکن هم تصریح می کند: بررسي شاخص کرايه مسکن اجاري در شهر تهران و کل مناطق شهري کشور در اسفند ماه سال 1402 ، نشان دهنده رشديکسان و معادل 2 درصد ي شاخص های مزبور نسبت به ماه قبل از آن مي باشد .

 رشد نقطه به نقطه شاخص مزبور هم دراسفندماه سال 1402 در شهر تهران و کل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب معادل 5 /44 و6 /51 درصد می باشد.

دکتر مهدی کرباسیان ،عضو هیات رییسه اتحادیه مشاوران املاک دراین باره می گوید: آمار‌ها و داده‌های موجود در سطوح مختلف اقتصادی تا حدودی مسیر و چشم‌انداز بازار مسکن در سال جاری را مشخص می‌کند ونشان می دهد روند افزایشی تداوم خواهدداشت.

وی می افزاید: دولت تلاش دارد بخش مسکن را به عنوان یک حوزه پیشران به رونق برساند. رسیدن رشد بخش مسکن از منفی ۱۵ درصد در سال ۱۳۹۹ به مثبت ۳.۸ درصد در سال گذشته نشان می‌دهد که تلاش‌هایی در این حوزه صورت گرفته و این رشد عمدتا از طریق طرح نهضت ملی مسکن به دست آمده، اما کافی نیست.

عضو هیات رییسه اتحادیه مشاوران املاک تاکید می کند: وقتی آمار و ارقام سال گذشته را می‌بینیم به اعدادی می‌رسیم که می‌تواند تا حدودی افق بازار مسکن در سال جاری را به تصویر بکشد. سال گذشته تورم ۴۵ درصدی مصالح ساختمانی را داشتیم و با تورم عمومی ۴۳ درصدی هم مواجه بودیم و قیمت مسکن در شهر تهران نیز تقریبا در همین محدوده به میزان ۴۶ درصد افزایش داشت؛ لذا می‌بینیم که در این سه حوزه اعداد و ارقام به هم نزدیک است.

کرباسیان با اشاره به نوسانات قیمت ارز در سال گذشته واوایل سال جاری هم تصریح می کند:  گفت: نرخ دلار در بازار آزاد از حدود ۵۰ هزار تومان در ابتدای سال گذشته به حدود ۶۰ هزار تومان در پایان سال رسیده که رشد ۲۰ درصدی را نشان می‌دهد. یعنی دلار کمتر از نصف تورم عمومی، نهاده‌های ساختمانی و رشد قیمت مسکن افزایش داشت که علت آن کنترل بازار ارز توسط بانک مرکزی بود.

وی ادامه می دهد: دراوایل امسال هم شاهد هستیم که نرخ ارز از 60 هزارتومان گذشته ومیل به افزایش دارد وروشن است این افزایش بربازارمسکن تاثیر می گذارد.

به گفته کرباسیان، رصد شرایط عمومی بازار مسکن در ماه‌های بهمن و اسفند سال گذشته وتعمیم آن به سال جاری، نشان می‌دهد علی‌رغم رکود معاملات، نرخ‌های پیشنهادی دچار تغییرافزایشی شده که از انتظارات تورمی نشأت گرفته است. بر این اساس معتقدم دولت برای ایجاد آرامش در بازار مسکن باید متغیر‌های اثرگذار بر تورم این بازار را کنترل کند.

طرح های کم اثر

درهمین حال،طرح هایی که دولت برای افزایش عرضه مسکن به بازار وحمایت از مستاجران تدوین واز 2 سال گذشته به مرحله اجرا گذاشته،علاوه براینکه درهمان سال های اجرا هم تاثیر قابل توجهی بر بازارمسکن نگذاشت اما اسما هم فعلا از تمدید آن خبرجدی منتشر نشده است.
ساخت وعرضه انبوه مسکن درقالب طرح ملی جهش مسکن،مالیات بر خانه های خالی ووام ودیعه مسکن برای مستاجران این سه طرح عمده را تشکیل می دهند.

براساس آخرین اعلام هادی عباسی، معاون وزیرراه وشهرسازی تا پایان اسفند 1402 درمجموع نزدیک به ۶۴۴ هزار واحد مسکونی با پیشرفت ۳۰ درصدی ساخت درکشور درحال احداث است.

این درحالی است که دولت سیزدهم در زمان آغاز به کار خود وعده ساخت چهار میلیون واحد مسکونی را داده بود اما تاکنون حتی نیمی از این رقم نیز احداث نشده وواحدهای دیگر هم درحال احداث است ودرهر صورت به بازار عرضه نشده تا توازن عرضه وتقاضا دراین بازاربه حال طبیعی بازگشته وجلوی رشد بیشتر قیمتها گرفته شود.

همچنین پیشرفت طرح دریافت مالیات برخانه های خالی که با هدف مبارزه با احتکار و افزایش عرضه مسکن به بازار وفشار بر دارندگان عمده مسکن درکشور وافزایش هزینه نگهداری خالی واحدهای مسکونی به مرحله اجرا درآمده،رضایتبخش ومطابق برنامه نبوده است.

براساس آخرین اطلاعات سازمان امور مالیاتی کشور، تعداد واحدهای مسکونی خالی برای سال ۱۴۰۰ حدود ۶۶ هزار واحد بوده که برای این تعداد خانه یک هزار و ۴۰۰ میلیارد تومان مالیات محاسبه شده است.این درحالی است که درآمد پیش بینی شده از این بابت، 2 هزار میلیارد تومان می باشد که با رقم تحقق یافته فاصله دارد.

همچنین به طور شفاف بیان نشده که سازمان امور مالیاتی تا چه میزان موفق به دریافت مالیات از دارندگان عمده مسکن که بیشتر شامل بانکها ونهادهای حکومتی هستند، شده وآیا این مالیات منجر به عرضه واحدهای تحت تملک آنها به بازار شده است یاخیر.

براساس اطلاعات موجود،بانک مسکن هشت هزار خانه خالی، بانک سپه ۲ هزار و ۶۰۰ خانه خالی، بانک ملت ۵۸۳ خانه خالی، بانک صادرات ۲۷۸ خانه خالی ، بانک پاسارگاد ۱۸۱ خانه‌های خالی و بیمه ایران با ۱۷۸ واحد خالی از سکنه ،بیشترین میزان این واحدها را تحت تملک دارند.

در این میان، همچنین فردی ۲۰ساله با ۱۵۳ خانه خالی شناسایی شده که مالیات بر درآمد این فرد نیز از طریق سامانه‌های سازمان امور مالیاتی در حال پیگیری است. درکناراین، مستاجرین برای مبارزه با تورم مسکن درسال 1403 چشم به تمدید وام ودیعه مسکن دارند اما هنوز خبر روشنی از سوی بانک مرکزی دراین خصوص اعلام نشده وهر چه هست مربوط به سال گذشته است.

براین اساس، مصوبه شورای پول و اعتبار در مهرماه سال گذشته به‌منظور حمایت از مستاجران و در راستای اجرای مصوبه سوم خردادماه ۱۴۰۱ شورای پول و اعتبارصادر شده وبه موجب آن، اعطای تسهیلات کمک ودیعه مسکن از محل منابع بانکی موضوع ماده (۴) قانون جهش تولید مسکن در قالب سقف کلی مصوب شورای پول و اعتبار ۴۰ هزار میلیارد تومان و سهمیه‌های ابلاغی به بانک‌های عامل تا پایان سال ۱۴۰۲ تداوم می‌یابد.

این چنین است که تا زمان اعلام جدید بانک مرکزی، همان وام ودیعه مسکن که به خاطر سختگیری شدید بانکها به دست بسیاری از مستاجرین نرسید هم درسال جاری بلاتکلیف است تا نگرانی مستاجران بیش از پیش افزایش یابد.