خبرآنلاین نوشت: در کشورهایی که نرخ تورم در آنها بالاست، نگاه افراد به مسکن در کنار نیازهای اولیه بشر، به عنوان یک دارایی است. در این کشورها خرید مسکن در اولویت قرار دارد و به عنوان راهی برای سرمایه‌گذاری امن در نظر گرفته می‌شود. از جهت فرهنگی نیز در این کشورها، خانوارها احتمالا اولین کالای باارزشی که برای خرید آن هدف‌گذاری می‌کنند، خرید ملک است، بنابراین تغییرات قیمتی آن بسیار مورد توجه افراد قرار دارد و این امر اهمیت بالای شاخص قیمت مسکن در اقتصاد را نشان می‌دهد.
برای کشورهایی که نرخ تورم اندکی دارند، خرید مسکن چندان اهمیتی نخواهد داشت و احتمالا تمایل افراد به مسکن استیجاری بیش از تملک آن است.
بخشی از تقاضای مسکن واقعی و برای رفع نیازهای اولیه بشر است اما بخش دیگری از تقاضا همواره با هدف سرمایه‌گذاری بوده است. در کشورهایی با تورم بالا عمدتاً افراد برای حفظ ارزش ریال، به خرید دارایی‌هایی نظیر ملک روی می‌آورند. از طرفی از آنجا که قیمت خریدوفروش ملک در تورم لحاظ نمی‌شود و تنها اجاره ملک در شاخص CPI محاسبه می‌شود، عمدتاً افزایش نرخ‌ها در بخش مسکن به مراتب جلوتر از نرخ تورم است، بنابراین افراد نه‌تنها از رشد قیمت مسکن جهت حفظ ارزش پول استفاده می‌کنند، بلکه رشد مازاد از تورم عمومی سود بیشتری برای افراد دارد. همچنین رشد قیمت اجاره مسکن، به عنوان راهی برای درآمدزایی افراد در نظر گرفته می‌شود، بنابراین درآمدزایی و حفظ ارزش پول دوعامل مهم برای سرمایه‌گذاری در مسکن است. این نگاه برای کشورهایی که نرخ تورم اندکی دارند یا تورم در آنها منفی بوده، عمدتا منتفی است.
میزان سهولت تامین مسکن برای عموم مردم جامعه به عنوان یکی از نیازهای اولیه هر خانوار، از جمله شاخص‌هایی است که سطح رفاه هر جامعه را نشان می‌دهد. با توجه به رشد جمعیت و تغییر در الگوهای زندگی، نیاز به مسکن در کشور ما بسیار بالاست. این نیاز به دلیل توسعه شهرنشینی، افزایش تعداد خانواده‌های جدید و تغییر در ترکیب خانوارها (مثلاً افزایش تعداد خانواده‌های تک‌نفره یا خانواده‌های کوچک‌تر) شدت بیشتری نیز یافته است. آمارهای رسمی مسکن در ایران نشان می‌دهند که به دلیل افزایش تقاضا از یک‌سو و افزایش هزینه‌های تامین مسکن از سوی دیگر، دسترسی به مسکن به یک وضعیت نگران‌کننده رسیده است.
بررسی آمارهای رسمی در رابطه با متوسط درآمد و هزینه سالانه خانوار در شهرهای کشور، از اختلاف بسیار کم میان درآمد و هزینه‌ها حکایت دارد؛ موضوعی که باعث شده امکان پس‌انداز به‌گونه‌ای کاهش یابد که تامین پس‌انداز متناسب با قیمت حتی یک مسکن حداقل نیز برای بسیاری از افراد ممکن نباشد. از سوی دیگر، بازار مسکن و خریدوفروش مسکن همواره با صرفه‌های اقتصادی همراه بوده است و از روش‌های تضمین‌شده سرمایه‌گذاری به‌حساب می‌آید، زیرا متناسب با افزایش یا کاهش ارزش پول ملی، مسکن همواره توانسته ارزش به‌روز خود را حفظ کند. بازار املاک و مستغلات معمولا درگذر زمان، با توجه به تورم به‌روزرسانی می‌شود، به همین خاطر همواره برای سرمایه‌گذاری جذابیت دارد اما افزایش قیمت مسکن در طول سالیان گذشته باعث شده تا امکان سرمایه‌گذاری در این بازار برای عموم مردم از بین برود و تنها اقشار بسیار توانمند جامعه به این امر مبادرت می‌ورزند. از سوی دیگر نارسایی سیاست‌های مسکنی در ایران سبب شده است حالا بالا بودن هزینه تامین مسکن و عدم‌توازن عرضه‌وتقاضا به یکی از بغرنج‌ترین مشکلات خانواده‌های ایرانی بدل شود. در این فضا باید در نظر داشت همواره بخشی از شعارهای کاندیداها در انتخابات ریاست‌جمهوری به بخش مسکن معطوف می‌شود و راهکار را نامزدهای انتخابات در ساخت مسکن و تامین مصالح ساختمانی و امثالهم می‌جویند.
کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است: مشکلات بازار مسکن سال‌هاست اصلا در محدوده این بازار نیست و وابسته به سایر بحران‌های اقتصادی کلان‌تر است که بر پیکره مسکن هم سایه می‌اندازد.
محمود اولاد با اشاره به سقوط آزاد تولید مسکن در ایران گفت: در حال حاضر ساخت، تولید و عرضه مسکن به‌شدت کاهش پیدا کرده و بررسی‌ها نشان می‌دهد میزان تولید مسکن حدود یک‌چهارم 7 الی 8سال پیش است. در ضمن باید در نظر داشت هرچند بعضا این شاخص به مدت کوتاه افزایش جزئی پیدا می‌کند اما دیگر شاهد ارقام اعلامی اوایل دهه90 نیست.
او با تاکید بر اینکه عامل مهم کاهش تقاضا مانع از روشن شدن ابعاد فاجعه‌بار این کاهش در اقتصاد ایران شده است، ادامه داد: در بازار هم می‌بینیم که معاملات محدود به خانه‌ها با سال ساخت بالاتر و به اصطلاح دست‌دوم است. در این شرایط تنها انتقال مالکیت اتفاق می‌افتد و این انتقال مالکیت تاثیری بر رشد داده‌های اقتصادی ندارد.
اولاد تاکید کرد: هرچقدر این شرایط رکودی در عرضه مسکن ادامه پیدا کند این خطر جدی‌تر می‌شود که با اندک حرکتی در زمینه تقاضا با رشد انفجاری قیمت مواجه شویم.
این کارشناس اقتصادی در ادامه در پاسخ به این پرسش که سن دسترسی به مسکن برای خانه‌اولی‌ها چقدر است، گفت: شاخص دسترسی به مسکن از تقسیم قیمت یک‌واحد متعارف بر درآمد سالانه هرفرد گرفته می‌شود؛ اگر یک‌فرد کل درآمدش را صرف پس‌انداز به منظور اخذ مسکن کند میزان متوسط مطلوب با احتساب متغیرهای متراژی و جغرافیایی حدوداً بین 7 تا 10سال تخمین زده می‌شود و با توجه به اینکه تمام درآمد یک فرد صرف مسکن نمی‌شود، این عدد دوبرابر یعنی حدود 20سال می‌شود. در صورتی که در شرایط استاندارد این فرد طی 5سال اول ورودش به بازار کار بتواند با وام صاحب ملک شود و 15سال آینده را صرف پرداخت قسط وام کند، شرایط معقولی متوجه فرد است .
او در توضیح این مطلب افزود: اگر قیمت مسکن تقسیم بردرآمد بالای 10سال بشود شرایط خطرناکی پیرامون فرد است، اگر این رقم بالاتر برود یعنی آن فرد طی 30سال کاری نتوانسته صاحب خانه شود. متاسفانه در کشور ما این رقم خیلی بالاتر بوده که بین دهک‌های مختلف متفاوت است ولی به‌طور متوسط سال‌های انتظار برای خرید یک مسکن معمولی تا 35سال رسیده که رقم وحشتناکی است. این بدان معناست که بعضاً کار به جایی می‌رسد که دو نسل باید کار کنند تا صاحب خانه شوند .
او گفت: مدت انتظار برای خرید مسکن برای دهک‌های پایین حتی بالاتر از این رقم هم هست و طبق محاسبات با قیمت و درآمد امروز برای این دهک‌ها ممکن است تا 130سال هم طول بکشد تا کسی در دهک‌های پایین درآمدی صاحب ملک شود. به این ترتیب یعنی 5 الی 6نسل باید قسط بدهند تا بتوانند مالک شوند. به این ترتیب می‌توان این‌گونه برداشت کرد که با این فاصله قیمتی میان درآمد و قیمت مسکن، خرید ملک برای دهک‌های پایین درآمدی به امر غیرممکن تبدیل می‌شود که تاثیرات آن در اقتصاد و جامعه نمود خواهد یافت.
