اطلاعات نوشت:  باافزایش کنترل های مالی ومالیاتی در بازارمسکن که با هدف جلوگیری از سوداگری ها، افزایش قیمت های صوری،معاملات بی نام ونشان وبخصوص فراراز پرداخت مالیات صورت می گیرد، برخی فعالان این بازار به روش های جدیدی برای انجام معاملات مسکن متوسل می شوند.

بااینکه پرداخت وجه رایج کشور برای خرید مسکن مانند هر کالای دیگری، بدیهی ترین ومرسوم ترین راه است اما وقتی هدف از معاملات مسکن،نه مصرف واقامت بلکه سوداگری وپولشویی و تلاش برای مخفی کردن یا ردگم کنی دارایی ها برای فرار از پرداخت های قانونی یا مشخص کردن منشا پول باشد،ماجرا شکل دیگری به خود می گیرد.

براساس آمارهای اعلام شده ۶۵ درصد معاملات مسکن با هدف سرمایه گذاری و تنها ۳۵ درصد با هدف مصرف انجام می شود.

این آمار نشان از حجم گسترده سوداگری دربازار مسکن است وروشن است سوداگران هیچ تمایلی برای شفاف شدن معاملاتشان با هدف تاریک ماندن منشا دارایی ها ونپرداختن حقوق دوتی از جمله مالیات ندارند ولذا به ترفندهای متنوعی برای دور زدن قانون وفرار از ثبت رسمی معاملات دست می زنند.

البته پولشویی در بازار مسکن چیز جدیدی نیست.بلکه دهه هاست که ترفندهای مختلفی دراین باره به کار گرفته می شود.به عنوان مثال بخش زیادی از پولشویی های رایج در بخش مسکن با استفاده از روش های حقوقی همچون وکالت بلاعزل، هبه، صلح  و امثال اینها انجام می‌شود که در سامانه ثبت اسناد تحت نظارت اتحادیه مشاوران املاک و وزارت صنعت، معدن و تجارت  قابل ردگیری نیست. درکناراین، پول‌شویی از طریق املاک و مستغلات به عنوان یکی از رایج‌ترین روش‌های مورد استفاده قرار می‌گیرد. مجرمان اغلب از ماهیت پرارزش معاملات املاک و مستغلات به عنوان وسیله‌ای برای مشروعیت بخشیدن به دستاوردهای غیرقانونی خود سوءاستفاده می‌کنند.

به گفته کارشناسان،یکی از این روش‌های مرسوم پولشویی دربخش مسکن، استفاده از اشخاص ثالث است که در آن مجرمان اغلب به افرادی که می‌شناسند و معمولاً اعضای خانواده خود با سوابق تمیز، برای خرید املاک و مستغلات اقدام می‌کنند.بدین ترتیب با انجام معامله از طریق حساب شخص ثالث، نام مجرم از اسناد خرید خارج می‌شود و ردیابی وجوه نامشروع را دشوارتر می‌کند.

استفاده از اعتبار و رهن یکی دیگر از روش‌های پولشویی دربخش مسکن است. اعتبار و رهن می‌تواند به عنوان وثیقه برای پول‌شویی عواید مجرمانه باشد.دراین روش، مجرمان ممکن است وام‌هایی را در برابر اموال تضمین کنند و وجوه حاصل با وجوه قانونی مخلوط می‌شود و تشخیص وجوه قانونی و غیرقانونی را دشوار می‌کند.

به علاوه ، برخی از افراد با دستکاری ارزش اموال پولشویی می‌کنند. در این روش مجرمان با همکاری با عوامل املاک یا ارزیاب‌ها، ارزش‌گذاری اموال را دستکاری می‌کنند. این موضوع می‌تواند شامل کم‌ارزش کردن یا بیش از حد ارزش‌گذاری ملک باشد. کم‌ارزش‌سازی به مجرمان اجازه می‌دهد تا وام‌هایی را دریافت کنند، در حالی که ارزش‌گذاری بیش از حد، مقداری که می‌توان با دریافت وام‌های بزرگ‌تر بر اساس ارزش‌های دارایی متورم شسته شود را به حداکثر می‌رساند.

همچنین ،مجرمان ممکن است پول نقد را در چندین بانک سپرده‌گذاری کنند تا از ایجاد آستانه گزارشگری جلوگیری کنند که بانک را ملزم به گزارش تراکنش می‌کند. سپس این وجوه برای دریافت چک‌های بانکی یا سایر اشکال قانونی پرداخت برای خرید املاک استفاده می‌شود.

استفاده از درآمد اجاره مسکن هم به عنوان مشروعیت برای پولشویی استفاده می شود.دراین روش سوداگرانه، مجرمان از اموال خود درآمد اجاره ایجاد می‌کنند و از وجوه غیرقانونی برای پوشش پرداخت‌های اجاره استفاده می‌کنند. از طرف دیگر، آنها ممکن است املاک را از طرف اشخاص ثالث خریداری کنند، خودشان آنها را اجاره دهند و از وجوه غیرقانونی برای انجام تعهدات اجاره استفاده کنند، در نتیجه منشأ پول را قانونی می‌کنند.

همچنین برخی مجرمان برای داشتن املاک و مستغلات، شرکت‌های پوسته‌ای را در حوزه‌های قضائی خارجی ایجاد می‌کنند و به آنها امکان می‌دهند پول سیاه را به آن سوی مرزها منتقل کنند. این شرکت‌های جلویی، پرده‌ای از رازداری ایجاد می‌کنند و ردیابی جریان وجوه را برای مقامات چالش برانگیز می‌سازند.

 روش های جدید

بااین حال وبا افزایش سامانه های کنترلی در بازارمسکن توسط وزارت راه وشهرسازی، سازمان ثبت اسناد واملاک کشور و سازمان امور مالیاتی، سوداگران وپولشویان بازارمسکن دست به استفاده از روش های خلاقانه در معاملات صوری مسکن زده اند.

درواقع آنها درکنار روش های قدیمی، از دارایی های واقعی به جای پول نقد که قابل رد یابی در سیستم بانکی وسایر دستگاه هاست، استفاده می کنند.

دارایی هایی چون ارزهای خارجی بخصوص دلار ویورو، شمش های طلای رسمی که اخیرا فروش آن توسط مرکزمبادله ارز وطلای بانک مرکزی افزایش یافته وباعث دسترسی طیف وسیعی از مردم به شمش های طلای رسمی ومعتبر که دارای شناسه بوده وپذیرفتن دارایی توسط شخص دیگر را آسان می کند، سکه طلا که باز هم اخیرا عرضه رسمی آن توسط دولت زیاد شده وبخصوص رمز ارزهایی چون بیت کوین وتتر استفاده می کنند.

روشن است این دارایی ها درهیچ مرجعی ثبت نشده وقابل رهگیری هم نیست؛ بخصوص رمز ارزها که درحالت واقعی فقط یک کد است وشخص می تواند به راحتی آن را حمل نموده ودرهر معامله ای از جمله معاملات مسکن استفاده کرده ووجه را به هر شخصی که می خواهد بدون پرداخت مالیات ودیگر حقوق رسمی ودولتی منتقل کند.

اکنون وبا آمدن سامانه های کنترلی بازارمسکن مانند  خودنویس،میثم(سامانه یکپارچه ثبت اسناد و املاک)،سامانه ملی املاک واسکان کشور، سامانه ثمن(سامانه نهضت ملی مسکن​ ) ومانند آن، سوداگران هم شروع به استفاده از راه های جدید پولشویی مبتنی بر فناوریودارایی های غیررسمی منقول کرده اند که با توجه به افزایش استفاده از آنها توسط مردم درشرایط تورمی موجود، کمتر قابل رهگیری است.

دبیر کارگروه تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات کشور در وزارت راه وشهرسازی دراین باره می گوید : استفاده از پول رایج کشور در هنگام عقد انواع قراردادها در بنگاه‌های معاملات املاک ضروری است و چنانچه سکه، طلا و امثال آن، ثمن معامله قرار گیرد غیرقانونی بوده و باید قبل از معامله تبدیل به ریال شود و ریال آن از طریق شبکه بانکی مبادله شود.

«یاسر دستمالچیان» باتایید استفاده از این دارایی ها در معاملات اخیر بازار مسکن می افزاید: در بازرسی از برخی بنگاه‌های معاملات املاک گاهی قراردادهایی تنظیم می‌شود که ثمن معامله با وجه رایج کشور انجام نمی‌شود. بر اساس قانون، انجام این قبیل کارها، تخلف است و می‌تواند مصداق پولشویی باشد.ویادامه‌ می دهد: چنانچه معامله‌ای انجام شود و تبادل مالی آن شفاف نباشد، مصداق پولشویی است و تنظیم کننده قرارداد و بنگاه معاملات املاکی که این قرارداد را تنظیم کرده است جریمه و طبق قانون پولشویی مصوب سال ۹۷ به مراجع ذی‌صلاح معرفی خواهند شد.

وی تصریح می کند: از مردم می‌خواهیم تا در هنگام عقد قرارداد ثمن معامله به شکل ریال و از طریق شبکه بانکی انجام شود تا قابل پیگیری باشد، در غیر این صورت دچار مشکلات بعدی می‌شوند.

 دبیر کارگروه تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات خاطرنشان می کند: در معاملاتی که از طریق ارز کشورهای دیگر انجام شده، به غیر از مسائل حقوقی آن، بعدها اثبات اینکه این مقدار اسکناس رد و بدل شده، بسیار سخت است و مسائل و مصایب بعدی ایجاد می‌کند. بنابراین بهترین روش معامله ملک، ثبت قرارداد در سامانه‌ها و تبادل مالی آن از طریق شبکه بانکی است.

بااین حال به نظر می رسد وزارت راه وشهر سازی،وزارت اقتصاد، بانک مرکزی وشبکه بانکی وقوه قضائیه وسازمان ثبت اسناد واملاک کشور باید درکناراطلاع رسانی بیشتر ،مکانیسم های کنترلی مشخص وموثر خود دراین باره را طراحی ومعرفی کنند تا علاوه بر حفاظت از حقوق مردم، جلوی اسن سوداگری ها وپولشویی های نوین دربازار مسکن گرفته شود.